빠숑 김학렬소장의 2024년 앞으로 부동산시장전망. 투자와 아파트 매수에 대한 조언.(Feat. 부읽남)

오늘은 빠숑 김학렬소장님이 부읽남채널에 나와서 부동산시장을 리뷰, 전망, 대응을 이야기한 내용을 정리해보려고 합니다. 저는 상승론자 하락론자 가리지 않고 무슨 이야기를 하는지 듣는것이 중요하다고 생각해요. 양측의 입장을 모두 수용하고 결정지어야 투자에 대한 리스크를 파악할 수 있고, 대응할 수도 있다고 생각하거든요. 한쪽의 의견만 듣다가는 예상외의 상황에도 직면할 확률이 높아지기 때문입니다.

 

1. 23년 한해 부동산시장은 상승 하락의 반복이었다.

23년 한해는 정말 거래급감 폭락과 정책자금의 효과로 급반등을 하기도 했으며, 지역마다 평형마다, 타입마다, 신축인지 구축인지에 따라 엄청나게 다른 결과를 나타낸 한해였다고 평가했습니다. 정말 동의하는 부분이죠. 올초에는 모두가 다 떨어진다고 인정했지만 그 이후 반등에 대해서는 누구는 올랐다, 누구는 그대로다, 안올랐다, 누구는 오히려 계속 떨어지고 있다. 다양한 반응이 나올만한 시장이었죠.

정책자금에 따라서 부동산이 움직인 한해기도 했습니다. 유동성이 그만큼 시장에 주요하게 작용한다고 볼 수 있겠네요. 특례보금자리론과 50년만기 주담대로 6~9억사이 아파트를 중심으로 상승을 주도했었던것으로 파악됩니다. 이 유동성이 끝나고 아마 내년에는 신생아대출과같은 대출이 다시 유동성을 공급할 것으로 봅니다.

2. 박스권의 가격이외의 거래는 가리고 보자.

아파트의 급등 급락을 논할때 보통 극단적으로 높은 값, 낮은값들을 가지고 이야기를 합니다. 이런행위는 정말 의미없는 행위입니다. 유의미한 데이터가 아니니 적당히 박스권을 그려보고 그 내에서 거래되는 가격을 보는 것이 좋다고 합니다. 꼭 팔아야하는 사람, 꼭 사야하는 사람, 급한사람들이 만든 데이터는 시장에서 크게 작용을 하지 못하니 단순히 보는 연습을 하는 것도 좋다고 합니다.

3. 실거주의무 폐지에 대한 의견.

어려운 문제지만 실거주의무로 인해 전세공급이 적어지면 전세가와 월세가격이 오르면서 임차인시장은 더 어려워지는것이 사실이라고 합니다. 이것은 정치권에서 결정할 문제고, 총선이 코앞이라서  실거주의무 폐지가 쉽진 않을 수 있다고 하네요.

4. 미분양에 주목하자.

서울 수도권에서는 분양가가 높다 비싸다 하고있지만 수요자들은 이정도 가격까지는 인정하고, 괜찮다고 생각하며 매수하고 있는 분들이 많습니다. 그러나 앞으로 인건비와 자재가격인상으로 더 비싸게 분양할 아파트들이 걱정이라고 합니다.

지방은 청주만 분위기가 좋았고 아직 미분양물건들이 많습니다. 그러나 지방에서도 입지가 괜찮고 조건들이 괜찮은 미분양아파트는 구매하기 좋다고 말하네요. 계약금에 혜택을 주고, 중도금 무이자, 옵션추가 등 여러 혜택을 받고 분양가에 구매하는건 추천한다고 합니다. 분양도 더이상 이 가격에는 못하는 상황이기 때문에 실거주자, 투자처를 찾는분들께는 추천한다고 합니다. 지금가격이 시간이 지나면 분양가가 싼아파트가 되는 시기이기 때문에 좋은 상품이라고 말씀하시네요.

5. 전세가는 상승하고 매매가에 영향준다.

다세대 빌라와 같은 시장에 대한 신뢰가 많이 깨진상황이라 아파트전세에 대한 수요는 증가했고 입주할 아파트의 수는 줄어들고 있습니다. 이는 전세가에 영향을 미쳐 앞으로 전세가는 오를것이라고 봅니다. 역전세에 대해서 말하며 하락을 이야기하기도 하는데, 역전세는 매년 있어왔던 것이고 이번이 조금더 크게 있던 이슈일 뿐이지 전세가 상승장에서도 항상 있던 이슈기 때문에 큰 문제는 되지않는다고 합니다.

이런 전세가의 상승은 매매가에 영향을 줄 수밖에 없죠. 이렇게 전세가율이 오르게되면 다주택자가 갭투자하기에 세금때문에 쉽지 않은 상황이지만, 그래도 갭투자가 생기긴할 것이고 매매가에 영향을 줄 것으로 예상합니다.

6. 서울, 경기, 인천은 경계선을 지워라.

이 세 지역은 모두가 같은 생활권으로 보는것이 좋다고 합니다. 서울에 있다고 경기, 인천보다 무조건 좋은 것은 아닙니다. 서울 변두리에서 입지에 교통호재도 없고, 일자리호재도 없고, 신축 호재도 없는 경쟁력없는 지역은 과천과 같은 경기도보다 싼것이 당연합니다. 그러니 이 수도권은 경계를 지우고 살기 좋은 입지, 호재가 있는 입지를 잘 고르는 것이 더 중요하다고 합니다.

7. 무주택자는 전세살지말자.

실거주하지않아도 우선 집을 사는 행위는 중요하다고 합니다. 전세만 살면 그만큼 기회룰 뺏기는 것이라고 합니다. 더욱이 이런 애매한 시기가 좋다고 합니다. 상승장에는 김학렬소장님도 매매하라고 섣불리 말은 못하지만 지금같이 애매한 시기가 기회라고 생각한다고 합니다. 특히 정책자금도 내놓는 이런 시기에는 더욱 추천한다고 합니다.

집값이 더 빠지면 사려고 전세 살겠다고 하는분들도 있는데 더빠질때 사면 좋긴합니다. 하지만 어디가 바닥인지 모르기 때문에 이런 시기에 공부 많이해서 사는 것은 좋다고 하네요.

돈 좀 더 모아서 사려하는 분들도 있습니다. 더 모아서 좀 더 좋은 곳으로 가고 싶은 생각이죠. 그런데 그 더 좋은 곳은 상승기를 타면 더 많이 오르기 때문에 그게 실현되기 힘들 수 있다고 합니다.

8. 서울의 구축이냐, 경기도의 신축이냐.

신축이 가격이 많이 오릅니다. 그런데 이 신축을 얼마에 사느냐가 중요하다고 하네요. 이런 시기에는 분양가에 신축을 살 수 있다고 합니다. 따라서 입지가 좋다고 하면 경기도 신축을 사는 것을 추천합니다. 그러나 이 신축을 분양가에 매수하고 신축의 프리미엄을 다 누리고나면 서울의 구축으로 옮겨야 한다고 추천합니다. 입지가 좋아야 상단없이 더 오르기 때문이죠. 이게 갈아타기의 정석이라고 말씀하시네요.

서울의 변두리 지역을 고려하고 있다고 하면 경기도 신축단지와도 경쟁해야합니다. 이런 수요를 잘 파악하고 선택해야합니다. 노도강의 구축보다는 남양주 구리 신도시의 신축단지가 낫다고 보는거죠.

9. 재건축은 이제 공짜로 집을 못지어준다.

분담금이 무조건 발생한다고 봐야한다고 하네요. 앞으로는 용적률도 높은 아파트들이 재건축이 될 것이고, 그럼 세대수가 늘어나는 효과도 적기때문에 그걸 분양해서 그 돈으로 아파트를 짓는다는 생각은 하지 말아야합니다. 따라서 앞으로의 재건축 재개발은 그 지역사람들의 경제력에 따라서 진행이 되고 안되고가 결정될 것이라고 합니다. 분담금을 낼 여력이 없는 지역은 재건축 진행이 어렵겠죠. 그런아파트들은 결국은 리모델링으로 버티는 형국으로 진행될 것으로 예상하시네요.