둔촌주공 살리기 2탄. 실거주의무폐지 이슈! 어떻게 될까?

1. 둔촌주공살리기란?

우선 둔촌주공 살리기가 무엇인지 알아봐야겠죠? 둔촌주공아파트라는 곳을 재건축해서 지금이름은 올림픽파크포레온이라는 이름으로 바뀌었는데 둔촌주공이라는 이름으로 워낙 오래 불려 아직도 둔촌주공이라고 불립니다. 총 12,032세대 엄청 큰 대단지입니다. 학교도 몇개가 있고 역세권도 몇개가 있는 규모죠.

이 대규모 아파트단지가 분양을 할때 사업성이 좋아서 일반분양 규모만 5천세대가 넘었습니다. 그런데 이 시기 22년말부터 23년초 부동산시장 전체가 안좋았습니다. 분양시장도 역시 좋지 못했죠. 가격은 떨어지고 부동산 PF가 터지기 일보직전이었습니다. 이게 터지기를 막으려면 가장 큰 규모인 둔촌주공의 미분양을 막아서 가라앉는 분위기를 좀 바꾸려했습니다. 그 대책이 1.3부동산 대책입니다. 둔촌주공살리기 대책이라고도 불렸죠. 강남3구를 제외하고 규제지역을 해제했고, 전매제한도 완화, 중도금 대출 기준 폐지, 1주택 처분의무 기준 폐지, 무순위 줍줍자격요건 완화, 여기에 실거주의무 사실상 폐지를 얘기하며 둔촌주공의 미분양을 막기위해 엄청 노력했죠. 그렇게 둔촌주공 분양은 성공했습니다.

2. 실거주의무 폐지 어려운 이유

둔촌주공 살리기 1.3부동산 대책에서 가장 문제가 됐던 실거주의무, 전매제한 금지, 12억 초과 대출금지 이 세가지 중에서 정부에서 바로 조치가능한 전매제한 금지와 12억초과 대출금지는 바로 풀어줬습니다. 그러나 실거주의무를 폐지하는 것은 주택법을 개정해야합니다. 그래서 이 때 주택법 개정안을 발의하겠다며, 사실상 폐지처럼 발표했었죠. 그러나 발의는 개정절차 중 하나일 뿐입니다. 언제 통과가 될지 모르고, 통과가 안 될 수도 있는 겁니다.

이 실거주 폐지에 대한 발표인 1.3부동산 대책이 발표되고 1년이 지났는데도 지지부진하자 이에대한 이야기가 많이 나오고 있는 겁니다.점점 입주일은 다가오고 잔금은 치뤄야하는데 실거주의무가 폐지가 안되고 있으니까요. 여기에 대해 여당의 입장은 실거주의무 폐지까지는 당장 어렵고 연기 정도 생각하고 있고, 야당은 투기조장이라며 반발하고 있는 상황이죠. 이것이 모두 4월 총선때문에 복잡한 상황입니다. 표심잡기에 집중하는시기에 이런 예민한 문제 건드리기가 쉽지 않겠죠. 혹자는 총선 이후에나 결정될 것이라고 이야기합니다. 총선의 결과에 따라서도 방향이 결정될 것이라고 하는 분도 있고요.

3. 실거주 의무 폐지를 원하는 사람들.

이 실거주 의무 폐지가 어떤사람들에게 영향이 있을까요? 그리고 누가 원할까요? 기존 조합원들은 아무상관이 없습니다. 약 7000세대 주민들인데 이분들은 전매를 해도 되고, 실거주를 해도 되고 전세월세를 줘도 됩니다. 그리고 나머지 일반분양 5000세대는 당시 분위기가 너무 안좋아서 진짜 실거주를 할 사람들이 대부분 받았고, 투자목적은 정말 소수일겁니다. 게다가 계약금은 20% 였고 중도금 60% 대출받아서 실행했고, 잔금 20% 남은상황에서 최근 가격도 84기준 18억으로 분양가대비 5억이 오른상황이라 어떻게든 대출받아서 값을 치룰 수 있는 분들이 대부분일 겁니다.

문제가 되는 사람들은 29, 39, 49타입을 분양받은 분들입니다. 원룸, 투룸형태이기 때문에 분양 받은 분들은 세놓을 생각이었던 분들이 많을 겁니다. 이 실거주의무를 위반하면 지역, 벌금, LH에 분양가로 매각해야되는 등의 문제가 발생하게됩니다. 이게 세대수도 꽤나 많은 편이네요. 천세대 정도 된다고 합니다. 대단지 아파트 규모죠.

게다가 서울의 공급물량이 매우 작습니다. 이런 상황에서 전세를 놓지 못하는 물량이 이렇게 많다보면 전세가 상승을 부추길 요인입니다. 따라서 시장은 이 실거주 의무가 폐지되길 바라고 있고 이 폐지에 무게를 두고 있기도 합니다. 둔촌주공은 25년 초 입주 예정이니 총선 이후 법개정 합의가 이루어 질 것이라고 생각하는 분위기 입니다.

실거주 의무 말이 많고 어떻게 진행될지 관심이 많이 가네요. 투기조장이라는 의견과 부동산 시장을 살리기 위한 어쩔 수 없는 선택이라는 그 사이에서 어떤 결정이 나올지에 따라 투자 방향도 달라질 겁니다. 부동산 시장에 투자하기 위해서는 이런 정책에도 귀를 기울이고 관심을 가져야합니다.

저도 아마 실거주의무가 총선 이후에 폐지되고, 부동산 시장에 전세가격 안정화를 시작으로 다시 부동산이 하방을 다지고 지지하며, 소득수준이 증가함에 따라서 점차 다시 우상향하는 시장으로 갈 것이라고 생각합니다. 어떻게 될지 지켜보시죠. 이만 포스팅 마치도록 하겠습니다.