2024년 부동산시장 전망. 김경민 교수님의 부동산 시점을 알아보자.(feat.월급쟁이부자들)

오늘은 김경민 교수님의 인사이트로 부동산시장에 대해서 분석해봅니다. 이런 분석이 나중에 부동산 투자나 내집마련에 도움이 될거라고 생각합니다. 뭐든 싸게 사는 것이 중요하니까요. 월급쟁이 부자들에 출연하신 김경민 교수님의 말씀을 핵심 정리해봤습니다!

1. 서울의 집값도 떨어질 수 있다.

1988년, 88올림픽시절에는 강남 집값이 100%씩 상승했습니다. 그러나 1990년 부터 제 1기 신도시 건설로 200만호 공급물량이 발생하니 계속해서 하락합니다. 1996년까지 하락을 계속했고, 1997년에는 IMF 를 만나며 또 하락했습니다. 그리고 1998년부터 다시 오르기 시작하여 2008년 금융위기가 터지자 6개월만에 30% 하락을 맞이하기도 했습니다. 그리고 2009년 기준금리 인하로 회복을 했지만, 2010년부터 서울에 있는 주요기관 이전과 공공에서 관여하는 보금자리주택 공급이 생기며 2013년까지 20~30% 하락 후 다시 올랐습니다. 이렇게 서울의 부동산도 크고 작은 싸이클이 있으니 서울 불패라고 생각하면 안된다고 합니다.

2. 지역별로 부동산 상황이 다르다.

위 그림에서 표시한 2020년이후 현재까지는 금융에 의한 부동산의 움직임입니다. 어떤것보다 금융에 영향을 많이 받고 유동성과 금리의 영향에 의해 전국이 비슷한 흐름의 가격등락을 보여주고 있는거죠. 그러나 이전에는 지역별로 매우 다른 움직임을 보여주고 있는 그래프입니다.

앞으로는 금융에 의한 저런 출렁임은 당분간 적을거라고 생각해야합니다. 금융 정책이 갑작스런변화가 있어 기준금리를 급격하게 내리는 일은 없을테니까요. 그렇다고 지금 고금리에 더 올리기는 힘들겠죠? 지난 포스팅에서 본 점도표를 보면 앞으로 천천히 내릴 계획이죠. 그러니 앞으로는 지역별로 분석 후 매매하셔야 할겁니다.

앞으로의 입주물량과 지역의 경제상태에 따라서 판도가 달라질거라고 합니다. 서울과 세종은 앞으로의 입주물량이 작습니다. 그러나 세종은 지역적 특성이 공공영역에 관련되어있어서 지역경제가 그리 좋지 못할 것으로 보여집니다. 또한 대구는 미분양이 언제 해소될지가 관건이고, 광주는 물량이 적정하다고 합니다. 그러나 광주도 지역경제가 얼마나 좋을지가 관건이라고 합니다.

3. 앞으로는 업무지구 중심으로 차별화가 발생한다.

예전의 부동산 입지를 논할때는 주변의 환경, 학군지등을 가지고 논했다면 점점 업무지구의 접근성에 따라서 지역별로 차이가 발생할 것이라고 합니다.

우선 학군지에 대해서는 학령인구가 감소하면서 점점 힘이 약해질 것으로 봅니다. 게다가 학군지에 대한 수요는 전세수요지 매매수요가 아니라고 합니다. 따라서 점점 학군지에 대한 수요로 그 지역의 아파트가격이 차별화되는 현상은 줄어들 것 이라고 합니다. 업무지구 접근성을 첫번째 요인으로 두고 본다면 출퇴근가능거리 도시에 좋은 회사가 많은 곳이 차별화의 우선순위가 될 것으로 판단됩니다. 이 얘기를 들으며 동탄신도시가 가장 먼저 머리속에 떠올랐는데, 동탄이 괜히 비싼게 아니라는 생각이 드네요.

4. 부동산 시장 흐름을 보는 법

거래량을 분기별로 보며 거래량이 살아나는 시점을 잡아야 합니다. 월별로 보다가는 흐름잡기가 쉽지않기때문에 분기별로 보는것이 편하다고 팁을 주시네요. 이런 거래량이 살아날 때 가격의 흐름을 관찰하시면 매수할 시점을 알기 쉬우실 거라고 조언하시네요.

또한 대단지아파트를 기준으로, 전용 59, 전용84 가격을 분기별로 그려보는 것이 도움이 된다고 합니다. 대단지아파트를 기준으로 보는 이유는 가장 많은 거래가 이루어지니 흐름을 보기 좋기 때문이라고 하네요.  또한 매매가와 전세가도 보며 공부를 하는게 좋다고 합니다.

5. 금리의 방향이 중요하다.

앞으로 대외적 대내적으로 상황이 금리 인하의 방향으로 가야 부동산상황이 좋아질 것이라고 합니다. 부동산상황이 좋아진다는 것은 거래량도 살아나고, 가격도 다시 올라간다는 말이죠. 역시 부동산은 금리와 뗄 수 없는 상품이네요.

여기에는 좋은 소식이 이미 이전 포스팅으로 가져왔었습니다. 먼저 대외적인 변수로 미국이 기준금리 인하계획 점도표를 가지고 왔고, 내년부터는 서서히 인하할겁니다. 지금 국채금리도 벌써 선반영되어 많이 떨어진 상태고 이는 주택담보대출금리를 떨어뜨려주는 좋은 요인이 될 겁니다. 그리고 전쟁이 언제끝나느냐도 국채금리에 영향을 주기에 중요하다고 하는데, 일단 국채금리가 떨어지고 있으니 다행이죠.

다음으로 대내적인 환경인데 PF가 문제가 됩니다. 이것이 터지며 신용경색이 온다고 하면 부동산시장은 다시 얼어붙을것이라고 하네요. 어쨋든 어느정도 터뜨려가며 해결해야 한다고 말씀하시네요.

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이상으로 핵심정리는 끝내고 김경님 교수님의 내년 2024년 부동산시장의 전망은 그냥 보합이라고 생각하시네요. 올라도 적은 수치일 것이고, 내려도 적은 수치일 것이라고 합니다. 우선 물가상승률까지 감안하면 굳이 미리 사서 이자내가며 오르길 기다릴 투자는 할 필요 없는 시점이겠네요. 그러나 실거주의 집을 구매할 예정이라면 아주 좋은 기회가 될 것 같습니다. 이상으로 우리 모두 부자가 되길바라며 포스팅을 마치겠습니다!