다시 하락으로 전환한 부동산이죠. 이 하락이 얼마나 갈지, 얼마나 더 떨어질지, 2024년에는 부동산 전망이 어떨지, 지금의 상황은 어떤 상황인지 궁금하신 분이 많을거라고 생각합니다. 결혼 등 이벤트로 내 집 마련시기를 고민하시는분도 계실것이고, 전세만기가 다가오니 선택을 해야할 시기일 분도 계실겁니다. 그 선택에는 많은 정보가 도움이 됩니다. 이번에는 KB금융지주 경영연구소에서 부동산시장을 리뷰한 리포트가 나와서 가져왔습니다. 어떤 리뷰를 하고 있는지 같이 보시죠.
주택시장동향을 매매, 전세, 거래, 분양, 토지, 금융부분으로 나눠서 보여주고 있네요.
다음 장은 이 보고서의 개요입니다. 어떤 말을 하려는지 간략히 보실까요?
1. 주택매매 가격은 가격 상승폭이 둔화 되었다
- 세종, 충청권만 양호한 상승중
2. 전세가격은 수도권아파트를 중심으로 빠르게 회복
- 아파트선호현상으로 인한 상승
3. 거래량은 5만호 내외에서 횡보
- 여전히 낮은 수준의 거래량
4. 준공 후 미분양 물량의 완만한 증가세
- 총 미분양 물량은 감소중
5. 상승폭 둔화, 4.5%내외의 하락폭이 나올 수 있음
- 매매가격은 여전히 높은 수준
개요를 보시면 대체적으로 좋지 않은 흐름을 보여주는 부동산시장이네요. 가격상승폭 둔화, 낮은 수준의 거래량, 악성미분양의 증가, 매매가격이 높은 수준이라는 것이 하방요인으로 보여집니다.
상방요인으로는 전세가격의 회복, 총 미분양 물량은 감소중이라는 부분이네요.
1. 매매시장, 매매가격
대부분의 지역에서 매매가격지수는 최근 0%대 내외로 진입하며 상승폭을 키워나가던 중 그 상승폭이 둔화되고 있는 모습을 보이고 있습니다. 비수도권은 5대광역시는 하락세를 지속하고 있고, 기타 지방에서 매매가격이 소폭 상승한 모습을 보이고 있습니다.
수도권인 서울 경기의 매매가격지수는 아직 상승중 이지만 9월에 비해 10월은 줄어들고 있고 대전 역히 상승률이 둔화되고 있습니다. 기타 지방은 세종, 강원, 충북, 제주 지역에수 매매가 지수가 양호하게 상승하고 있습니다. 전북은 하락폭을 키우고 있어 가장 힘든 곳으로 보입니다.
이런 매매가격지수가 지역별로 다르고 상승폭이 줄어들고 있는 시점에서 상승에 대한 기대감이 다시 축소되고 있습니다. 기준금리는 아직도 높고 여전히 매수 부담이 큰 것으로 확인됩니다. 전망 지수도 모든 지역에서 하락전망으로 꺽이며 2차하락의 변곡점이 나타난 것이라는 전망도 쏟아지고 있는 상황이죠.
매매가격의 하락폭을 연간 누적 변동률로 확인해보면 4.6퍼센트의 하락을 보이고 있습니다. 이 하락폭은 작년에 비해 2배이상 화개된 수치입니다. 이매매가격 지수는 2년연속 하락을 찍었으나 20년도 21년도에 8.3, 15 퍼센트씩 올랐던 것을 감안하면 아직도 높은 수준의 매매가라고 보입니다.
2. 전세시장, 전세가격
그러나 전세시장에서는 다른 모습을 보이고 있습니다. 지난 2020년 임대차 3법이 시행되며 시장이 왜곡되어 전세가 급등했었죠? 이제 3년이넘게 지나고 있고 그로인한 역전세가 작년부터 지속되고 있었습니다. 이 역전세가 거의 끝나가나봅니다. 전세가격이 이미 크게 하락하였고 이것이 회복되고 있는 국면입니다. 수도권 아파트를 중심으로는 전세가격이 빠르게 상승중이며, 지방역시 상승세로 전환되었습니다.
고금리로 인해 매매수요가 급감했고 거래도 없는 시장입니다. 그런 수요들이 전부 전세로 몰리고 있습니다. 전세수요가 증가되었고 특히 아파트 전세에 대한 수요가 몰리고 있죠. 빌라왕 사건등 비아파트 전세에 대한 불신이 시장에 퍼지면서 전세를 살려는분들이 아파트를 선호하고 있습니다. 최근들어 오른 전세가 때문에 상승폭이 조금 꺾이긴 했지만 앞으로 입주물량도 감소하고 있어서 이 전세가격 상승은 계속될 전망입니다.
3. 거래량
다음으로 거래량을 보시면 대부분의 지역에서 5만호 부근에서 정체를 이루고 있습니다. 전년 동월대비는 50퍼센트 이상 증가했지만 지난해가 너무 거래가 없던 기저효과로 보여집니다.
이렇게 거래가 낮은 이유로는 매수자와 매도자의 호가차이 때문으로 보여집니다. 매도자들은 최근 반등의 영향으로 호가를 높이고있으나 매수자들은 고금리와 대출이 묶인 영향으로 선뜻 매수하지 못하는 모습입니다. 다주택자 역시 세금등의 문제로 추가 매수는 어려운 상황이며, 매수우위지수를 보시면 매수자의 수가 매우 적은것을 볼 수 있습니다. 또한 관할시도외 매매 비중이 줄어드는 것을 보면, 실수요자 중심으로 이뤄지는 거래장세라는 것을 알 수 있고, 이런 장세에서는 매수자와 매도자 호가 차이가 크면 거래가 잘 이뤄지지 않는데, 그대로 적용되고 있는 모습입니다.
4. 분양시장
분양물량이 올해들어서 최대치를 기록한 것도 추후 시장에 영향을 줄것으로 생각됩니다. 최근 부동산 시장이 반등하면서 분양물량이 많이 쏟아져 나왔고, 청약 경쟁률도 2년이내 최고치로 급등했습니다. 그러나 이제 다시 부동산분위기가 꺾이는 통계자료가 나오기 시작했고, 이 고분양가에 앞으로의 청약시장이 어떻게 될지는 지켜봐야 할 것입니다.
또한 전국의 미분양 아파트는 감소세로 접어들었습니다. 그러나 악성 미분양인 준공 후 미분양 물량도 완만한 증가세를 보이고 있어서 이를 주시할 필요성이 있다고 봅니다. 몇몇 전문가들은 이 미분양 수가 매번 있던 정도의 수준이고, 주의해야할 정도의 숫자는 아니라고 이야기 하기도 합니다. 그 상황에서 되돌아 생각해보면 악성미분양은 입지가 너무 좋지않아 생기는 물량들이며, 전체적으로 미분양이 줄어든다는 것은 바닥은 지난것 아닌가라는 해석도 할 수 있을 것입니다.
5. 토지시장
전국 토지시장은 가격이 회복되고 있으나 상승폭은 지난 5년의 평균대비 낮은 편에 속하며, 강원과 전남은 아직 하락중입니다.
고금리 여파로 건설경기가 악화되니 토지 거래도 현저히 줄어들며 지난 10년 평균대비 낮은수준으로 회복이 더딘 상황입니다.
6. 금융시장
고금리상황에도 은행권 주택담보대출은 전월보다 6조원이 증가하며 증가세가 지속되고 있습니다. 대출규제가 완화되었던 시점이었으니 앞으로 추이를 더 지켜봐야겠지만, 아직은 대출장액은 계속 늘어나고 있네요. 전세자금 대출은 0.1조원만 증가하는데 그쳤습니다. 아직 통계로 나온 전세시장은 안정적으로 보입니다. 이 또한 앞으로 전세가 상승이 이어지면 어떻게 될지 지켜봐야겠습니다.
금리는 계속해서 상승중이었습니다. 이 자료에서는 9월까지의 금리이니 상승중으로 나오네요. 아마도 지금 현재 11월 말기준으로는 소폭 떨어진 통계가 잡혔을 것이라고 예상됩니다. 미국 채권금리가 떨어지고 있거든요. 주의깊게 봐야할 수치는 연체율입니다. 이 연체율이 자꾸 증가하는데 이 연체 증가는 약한고리가 끊어진다는 것이고 이는 금융부분의 뇌관을 건드릴 수 있습니다. 경매물건도 증가하고 있는데, 이것이 부동산시장에는 부정적으로 작용할 수 있을 것입니다.
요약을 해보도록 하겠습니다.
1. 매매가는 다시 떨어지고 있다.
2. 전세가는 상승하고 있다.
3. 거래량은 최저는 지났지만 아직도 낮은 수준이다.
4. 미분양은 줄어들고, 청약시장 경쟁률은 높았다.
5. 토지시장의 회복이 더디다.
6. 금리는 최고를 찍었고, 연체율이 증가중이다.
2차하락이 오고있는거 같나요? 아니면 이제 저점은 지난거 같나요? 해석이야 보는 관점마다 다를 것입니다. 이런 정보들을 토대로 적정한시기에 감당할 수 있는 투자와 내집마련하시길 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.
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