부동산, 가계부채(feat.언더스탠딩:세상의 모든 지식, 석병훈 교수)

안녕하세요. 요즘 심심치 않게 들리는 말이 있죠?
대한민국 가계부채가 심각하다.
오늘은 부동산, 가계부채에 대한 포스팅 시작합니다.
 
언더스탠딩:세상의 모든 지식
빚 내서 집 사라는 정부의 신호가 진짜 위험한 이유
(이화여대 경제학과 석병훈 교수)
이 내용을 정리해 봤습니다.

1. 가계부채가 얼마나 심각한가?

심각한 수준은 맞지만, 금융위기가 올 정도인지를 물으면 그건 아니다.
 
금융위기가 올 정도를 보는 지표로 중요한 것은 연체율이라고 합니다.
현재 은행권 대출 연체율은 0.3%대 이며, 증가는 하고 있지만, 10년 평채균 연체율이 0.7%대 인것을 보면 아직은 낮은 수준입니다.
 
가계부채는 작년 말 기준으로 가계부채가 GDP대비 105%까지 올라왔고,
기준금리를 올리며 2분기 동안 가계 대출이 감소하다가 다시 상승하고 있습니다.
한국은행의 연구결과에 따르면, GDP대비 가계부채가 80%수준이 임계점이라고 합니다.
 
이 80%아래 수준에서는 긍정적인 효과가 작동이 되는데,
적당한 가계부채는 미래의 소득이 늘어날 것을 예상으로 하여 원금과 이자이 감당 가능하니,
대출로 인해 소비가 늘어나게 되고, 내수소비가 늘어나며, GDP상승의 효과도 누릴 수 있다고 봅니다.
성장을 촉진하기도 하는거죠.
 
그러나 이 임계점을 넘는 순간부터는 원금과 이자상환의 부담이 오히려 내수소비를 위축시킵니다.
이는 경기침체를 가져올수 있고, 너무 많은 가계부채는 보통 부동산 자산으로 쏠리게 되어 자금시장을 훼손하기도 합니다.
 
이 GDP대비 가계부채는 한국이 독보적으로 높은 상황이고 80%를 넘은 국가는 4개국가 뿐입니다.
홍콩95%, 태국85.7%, 영국81.6% 라고 합니다.
주요 선진국들은 기준금리를 인상하며 디레버리징에 성공하였죠.
 

2. 그럼 우리나라 가계부채가 상승세로 돌아가도록 한 요인은?

첫 번째로 부동산 상승의 기대가 올라가서 그렇습니다.
집 값 상승이 더 빨라서 이자비용을 제하고도 이익을 볼 수 있을 것이라는 판단이 높아진거죠.
한국은행에서 발표하는 주택가격전망CSI지수를 보더라도 107을 찍으며 지난해 저점을 찍고 계속해서 상승 중 입니다.
 
두 번째로는 대출을 받기 쉬워진 것이 원인이 되었습니다.
특례보금자리론과 역전세 대책으로 전세금반환대출이 DSR 예외적용되었고 쉽게 대출을 받을 수 있게 된 것 입니다.
 

3. 부동산 경착륙을 막기 위한 대책

먼저 경착륙의 문제는 무엇일까요?
주택담보대출을 받아 집을 산 사람이 원금과 이자를 상환하지 못하는 상황이 발생하는 경우에
금융기관은 담보로 잡은 집을 경매에 넘겨 매도하여 원금과 이자를 회수합니다.
그런데 주택이 폭락하게 되면 담보의 가치가 원금과 이자보다 작아지게 됩니다.
이는 금융권의 부실로 이어지게 되고 한국경제에 금융위기가 올 수 있습니다.
 
따라서 정부는 경착륙을 막기 위해서
첫 번째로 다주택자 중과세와 규제지역을 해제하였습니다.
이것은 자산가들에게 손을 내민것이죠.
급매로 나오는 집들을 저점에서 매수할 수 있는 환경을 제공한겁니다.
이로 인해 자산의 쏠림이 나타날 수 있으니, 불평등을 해소하기 위해 대출을 풀어주기도 했죠.
 
두 번째로는 역전세 대책으로 전세금 반환대출에는 DSR예외를 적용시켰는데
이는 부동산 불패에 대한 강한 신호를 줬다고 봅니다.
 
여기서 짚고 넘어갈 부분은 역전세와 깡통전세를 구분해야합니다.
역전세는 전에 계약한 전세가보다 현재 계약하는 전세가가 떨어져 전세금을 일정부분 돌려줘야하는 상황을 말합니다.
이는 집을 처분해서 전세금을 돌려줄 수 있죠.
깡통전세는 계약된 전세가 그 집의 매매가보다 낮은 상황을 말합니다.
이는 집을 처분해도 전세금을 세입자에게 돌려줄 수 없습니다.
 
교수님은 깡통전세는 DSR 예외를 해줄 수 있지만, 역전세까지 DSR 예외를 해준건 과도하게 집값을 받쳐주는 역할을 했다고 봅니다.
 

4. 얼마나 떨어지는것이 적정했을까?

거품정도를 판단해야하는데 거품의 정도는 두가지 방법으로 판단할 수 있다고 합니다.
첫 번째는 주택의 내재가치대비 현재시세의 차이를 지표로 판단할 수 있습니다.
여기서 주택의 내재가치는 월세를 통해 받을 수 있는 총 수익을 현재가치로 환산한 가격입니다.
두 번째는 PIR이 장기추세보다 얼마나 벌어졌느냐로 거품을 확인할 수 있습니다.
서울지역을 기준으로 보면, 10년간 평균은 9년이었고, 지금은 12년 정도입니다.
고점이었을 때는 14년정도였습니다.
 

5. 주택가격을 결정하는 요소 4가지

1. 금리
2. 대출을 제약하는 정도
3. 미래주택가격전망
4. 신규주택공급정도

첫 번째로 금리는 지금 고금리를 유지하고 있습니다.
두 번째로 대출은 DSR규제가 풀리며 받기가 매우 용이해졌습니다.
세 번째로 주택가격전망CSI도 작년말 최저점을 찍고 계속 상승중인것을 보면 미래 가격에 대한 심리도 올라가고 있습니다.
네 번째로 신규주택공급이 힘들 것으로 전망됩니다. 최근 착공, 인허가 물량이 급격하게 줄었습니다. 또한 서울 수도권은 빈땅도 없고 재건축과 재개발에 대한 규제가 많은 상황이라 신규 주택 공급이 부족해 질 것으로 전망됩니다.

여기서 금리를 제외한 나머지 세가지 요인이 부동산의 상승을 가리키는 중입니다. 금리조차도 지금이 최종금리, 더 이상 오르기 힘들 것이라며, 부동산이 상승하기 좋은 상황입니다.

6. 이 문제를 해결하기 위해서는?

1. 대출를 받기 어렵도록 해야합니다. 특히 DSR을 예외 적용해서는 안됩니다.
다만, 청년층은 미래 소득이 올라갈 것이고, 자산 격차를 방지하기 위한 예외를 두는 것이 좋습니다. 그런의미에서 지금 정부가 가계대출증가 원인으로 지목한 50년 만기 대출은 그리 나쁘지 않은 상품이라고 생각합니다.

2. 공급을 늘리기 위해 재개발 재건축의 규제를 해재해서 신규주택이 많이 공급될 것이라는 신호를 줘야합니다. 그러나 이것 또한 한계는 있습니다. 수도권에는 빈 땅이 없어, 재개발 재건축을 한다고 해도 신규 가구수가 급격히 증가하지 않기 때문입니다. 따라서 일자리가 지방으로 이전하고 지방으로 인구가 분산되는 것도 필요합니다.

여기까지 제가 핵심적인 부분을 요약해봤습니다. 도움이 되셨으면 하고 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.